Waarom wil Zuidplas een heel nieuw dorp bouwen? Tien vragen over het 'Vijfde Dorp'

De gemeente Zuidplas bestaat uit vier kernen, Nieuwerkerk aan den IJssel, Zevenhuizen, Moerkapelle en Moordrecht. Maar mede onder invloed van Tamara van Ark, nu minister voor Medische Zorg en Sport, spreekt de gemeente zelf over vier dorpen.

Van Ark was van 2004 tot 2010 wethouder van Nieuwerkerk en Zuidplas en zij benadrukte steeds het dorpse karakter van Zuidplas. Iets dat door de gemeente nog altijd wordt omarmd. Het open agrarische karakter is een belangrijk speerpunt voor de toekomst. Vandaar dat de nieuw te bouwen kern ook onmiddellijk de naam 'Vijfde Dorp' heeft gekregen.

Maar dit is wel een werknaam die de gemeente gebruikt voor het plan. Want het nieuwe dorp gaat nog een andere naam krijgen. Welke dat wordt, is aan het publiek. De gemeente Zuidplas gaat nog een prijsvraag uitschrijven voor de echte naam van het Vijfde Dorp.

Het nieuwe dorp komt in het Middengebied van de Zuidplaspolder te liggen. Tussen Nieuwerkerk aan den IJssel, Gouda en Zevenhuizen in ligt nu nog een onbebouwd stuk grond. Hier moet het nieuwe dorp worden gebouwd.

Er is een enorme behoefte aan betaalbare woningen in de Randstad. De woningnood is groot en er wordt al jaren gezocht naar een goede oplossing. De Zuidplaspolder moet uitkomst brengen. Door de bouw van 8.000 nieuwe woningen kunnen er tussen de 10.000 en 20.000 mensen een woning vinden.

Het plan is door de gemeente Zuidplas opgesteld in samenwerking met onder meer de provincie Zuid-Holland en de omliggende gemeenten. Om woningbouw van deze schaal mogelijk te maken is ervoor gekozen om een heel nieuw dorp met alle benodigde faciliteiten te bouwen in plaats van de vier bestaande dorpen uit te breiden met nieuwe woningen.

'Het wordt een nieuwe leefomgeving voor gezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens (waaronder senioren). Voor hen komen er aantrekkelijke, voor iedere portemonnee betaalbare en toegankelijke woningen, met één been in het landschap en met de voorzieningen en werkgelegenheid van de steden naast de deur', zo schrijft de gemeente in de presentatie van de plannen. Zo staat in het masterplan beschreven dat dertig procent voor de sociale huur gebouwd moet worden en nog eens tien procent betaalbare koopwoningen moeten zijn.

De plannen voor de Zuidplaspolder zijn niet nieuw. De eerste keer dat er over een nieuw dorp werd gesproken was al in 2004. Dit leidde in 2006 tot een structuurplan. In dit plan werd zelfs gesproken over 15.000 tot 30.000 woningen in de polder. Een ambitieus plan. Vandaar ook dat de gemeenten Nieuwerkerk aan den IJssel, Moordrecht en Zevenhuizen-Moerkapelle in 2010 fuseerden tot Zuidplas. De gemeenten waren ervan overtuigd alleen gezamenlijk het plan tot uitvoer te kunnen brengen.

De economische crisis gooit echter roet in het eten. Hoewel de verschillende partijen al zijn begonnen met de aankoop van de benodigde grond besluit de gemeente Zuidplas de plannen naar beneden bij te stellen. In 2017 kwam de gemeente met een bidboek. Hierin stond dat er voor 2030 maximaal 4.000 woningen zouden komen, waarbij dit aantal later nog uitgebreid kon worden. 'Maar omdat de woningnood zo hoog is, is Zuidplas met haar bestuurlijke partners overeengekomen 8.000 woningen te bouwen in het nieuwe Vijfde Dorp', legt de gemeente uit.

De gemeente zegt ook dat dit aantal woningen ervoor zorgt dat het dorp aantrekkelijk voor nieuwe bewoners wordt. 'Daarmee is er voldoende draagvlak voor een zelfstandig en levendig dorp met genoeg mogelijkheden voor voorzieningen. Het gebied is geschikt om 8.000 woningen in te bouwen.'

'Wij zijn geschrokken', zegt Jan Baas van de SP Zuidplas. Zijn partij is al vanaf het begin tegen een nieuw dorp. 'In 2017 hebben we ook tegen het bid gestemd. Wij vinden dat er genoeg ruimte om en in de dorpen is om extra woningen te bouwen', zegt Baas. 'Wij zijn vooral geschrokken dat het in de plannen opeens om 8.000 woningen gaat. Mensen komen hier omdat ze wijds en landelijk willen wonen en dan zet je een groot brok beton in de polder neer.'

De andere partijen zijn positiever. De VVD is vanzelfsprekend blij met het plan van de eigen wethouder. 'Als je iets wil realiseren met genoeg voorzieningen, dan moet je een bepaald volume nastreven', zo verwijst Ferry van Wijnen naar de uitgebreide plannen. 'We zijn wel blij dat de polder niet volgebouwd wordt, want zo zag het er in de plannen van 2003/2004 wel uit. Het is goed dat het niet gebeurt.'

De overige partijen lijken wat gematigder. Zo had de PvdA/GroenLinks liever gezien dat de bestaande kernen uitgebreid zouden worden. Toch zijn ze niet helemaal tegen het plan. 'We zijn blij dat er na al die tijd concrete plannen liggen om te gaan bouwen', zegt Martin Damen. 'We zijn tevreden met het groot aantal sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen die in het plan zijn opgenomen. Ook zijn we niet tegen de uitbreiding naar 8.000 woningen.'

De plannen voor de Zuidplaspolder zijn omstreden. Zo heeft de Raad van State vorig jaar twee nieuwe bestemmingsplannen van de gemeente vernietigd omdat deze te weinig rekening hielden met de belangen van de tuinders in het gebied. Het nieuwe plan is een masterplan voor het gebied en moet later nog omgezet worden in nieuwe bestemmingsplannen.

Het masterplan is een richtlijn voor de plannen. Pas als er concrete plannen gemaakt worden kunnen partijen naar de rechter stappen als ze het er niet mee eens zijn. Toch krijgen de bewoners van Zuidplas al snel de kans om hun mening te geven. Op donderdag 15 april organiseert de gemeente een online inspraakavond, waarbij alle belanghebbenden hun mening kunnen geven.

De gemeente Zuidplas heeft de plannen voor de polder altijd strikt geheim gehouden. Niemand mocht weten waar de gemeente het 'Vijfde Dorp' precies wilde bouwen. De reden is dat grond voor huizenbouw meer waard is dan bijvoorbeeld landbouwgrond.

De plannen om in de Zuidplaspolder te bouwen zijn niet nieuw. Vandaar dat de provincie Zuid-Holland en de gemeenten Rotterdam, Zuidplas, Gouda en Waddinxveen al grond zijn gaan inkopen. De gemeenten zijn hiervoor een gezamenlijke Grondbank begonnen. Hiermee is al een groot deel van de grond gekocht die nodig is voor de plannen.

Maar de Grondbank heeft nog niet alle grond in het bezit die nodig is. Vandaar dat de gemeente Zuidplas vorige week de overige benodigde grond heeft geclaimd via een speciale wet. De Wet Voorkeursrecht Gemeenten is in het leven geroepen voor dit soort gevallen. Mensen die nu hun grond willen verkopen zijn verplicht dit eerst aan de gemeente Zuidplas aan te bieden. De prijs wordt na onderhandeling bepaald, maar komen de gemeente en verkoper er niet uit, dan kan de rechter een redelijke prijs bepalen.

De Zuidplaspolder is het laagste punt van Nederland en ligt meer dan zes meter onder de zeespiegel. Het Ruimtelijk Planbureau in Den Haag noemde in 2007 de Zuidplaspolder al een ongunstige locatie voor investeringen. 'Het overstromingsrisico komt vanuit de Hollandse IJssel en de Gouwe', zo staat in het rapport. 'Nu het bouwen werkelijk aan de orde is, roepen veel planners en waterbeheerders dat de bouwlocatie discutabel is vanwege overstromingsgevaar en wateroverlast.'

De stijging van de zeespiegel heeft bij veel bewoners van Zuidplas voor extra vragen gezorgd. Uit de presentatie van het masterplan blijkt dat dit volgens de gemeente niet terecht is. 'Suggesties, zoals het aanleggen van dijken in verband met zeespiegelstijging, zijn niet nodig', schrijven ze. 'Het overstromingsrisico is bijzonder klein door maatregelen van de waterschappen langs onze rivieren en zeearmen en vormen de 'dijken' van de spoorlijn Rotterdam-Gouda en de A20 belangrijke een belemmering.'

De gemeente Zuidplas gaat de volledige exploitatie van het plan voor zijn rekening nemen. In het masterplan geeft de gemeente aan dat het de komende jaren de benodigde grond zal gaan kopen. Dat geldt voor de grond die nu nog in handen is van particulieren, maar ook de grond die eerder al is aangekocht door de Grondbank en de provincie. Wel krijgt de gemeente geld van andere partijen. Zo heeft de provincie Zuid-Holland al laten weten veertien miljoen euro bij te dragen aan de plannen.

Mochten eigenaren de grond niet willen verkopen, dan is onteigening een optie. In het masterplan wordt bijvoorbeeld op een varkenshouderij gewezen die zit op de plek waar de woningen zouden moeten komen. Wel kunnen grondeigenaren ervoor kiezen om hun grond niet te verkopen, maar zelf de woningen uit het plan te realiseren. De gemeente gaat dan met ze in gesprek.

Volgens de gemeente moet het realiseren van de Zuidplaspolder uiteindelijk geen geld kosten. Er is weliswaar geld nodig voor de grond, maar dat geld wordt terugverdiend met de bouw van de woningen en overige faciliteiten.

'De gemeenteraad van Zuidplas heeft een budgetneutrale ontwikkeling met 'robuuste risicoreserve' genoemd als voorwaarde voor de ontwikkeling van het nieuwe dorp', zo schrijft de gemeente. Toch loopt de gemeente altijd een risico bij de ontwikkeling van het plan, maar Zuidplas zegt dat het 'passend is voor de financiële mogelijkheden van de gemeente Zuidplas'.

Mensen die nu een huis zoeken doen er goed aan om niet op het 'Vijfde Dorp' te wachten. De verwachting is dat het tien tot vijftien jaar gaat duren voor de eerste 4.500 woningen er staan. Dit wordt de dorpskern van het 'Vijfde Dorp'. Daarna moet het nieuwe dorp uitgebreid worden naar 8.000 woningen.

Maar dit blijft slechts een planning en er kan in de tussentijd nog veel gebeuren. Er wordt al zeventien jaar over de Zuidplaspolder gesproken, zonder dat er een woning is gebouwd. De eerste stap die genomen moet worden is dat de gemeenteraad van Zuidplas instemt met het gepresenteerde masterplan. Het plan wordt op 21 april besproken, waarna de gemeenteraad op 18 mei zal stemmen over het plan.

Als de gemeenteraad akkoord gaat met het masterplan, en de verwachting is dat dit wel zal gebeuren, moet het plan omgezet worden in bestemmingsplannen. Hierin zal concreet worden vastgelegd hoe het nieuwe dorp eruit moet komen te zien. En dan krijgen alle belanghebbenden weer een nieuwe kans om inspraak te hebben. Het is dus nog maar het begin van een lang traject, waarbij het streven is dat in 2024 de eerste paal de grond in kan.